Fremlejekontrakt: Reglerne i bolig og erhverv 2026

Fremleje er et af de mest misforståede områder i dansk lejeret. Mange tror, at en lejer frit kan udleje sit lejemål videre — det kan man ikke. Andre tror, at en udlejer altid kan nægte fremleje — det kan udlejer ikke nødvendigvis. Reglerne er forskellige for boliger og erhverv, for enkelte værelser og hele lejemål, og for korte og lange perioder. Her er din komplette guide til reglerne i 2026.

Hvad er fremleje?

Fremleje er, når en lejer udlejer hele eller en del af sit lejemål videre til en tredjepart — fremlejer (også kaldet fremlejetager). Du har stadig hovedlejekontrakten med din udlejer, men du indgår en sekundær lejekontrakt med fremlejer. Det er en parallel relation: du er udlejer over for fremlejer, og lejer over for udlejer.

Det vigtigste juridiske princip: Du kan ikke overdrage flere rettigheder, end du selv har. Hvis du har en almindelig boliglejekontrakt uden ret til fremleje af hele boligen, kan du ikke pludselig give fremlejer en fuld lejebolig på 5 år. Dine rettigheder over for fremlejer afhænger af dine egne rettigheder over for hovedudlejer.

Forskellen mellem fremleje og overtagelse af lejemål

Hvis du flytter permanent og en anden overtager lejemålet, er det ikke fremleje — det er en lejerskifte- eller fortsættelsessituation, der reguleres af lejelovens kapitel 13 (lejeforholdets ophør) og kapitel om fortsættelse af lejeforholdet. Fremleje kræver pr. definition, at du selv beholder hovedlejekontrakten.

Bolig vs. erhverv — to forskellige verdener

Reglerne er fundamentalt forskellige, afhængigt af om lejemålet bruges til bolig eller erhverv. Boliglejemål er stærkt regulerede med en række lovbestemte rettigheder for lejer. Erhvervslejemål er overvejende kontraktstyrede — det, der står i kontrakten, gælder, så længe det ikke er åbenbart urimeligt.

Delvis fremleje af bolig (§ 157)

Lejelovens § 157 giver lejer af en beboelseslejlighed ret til at fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum. En 3-værelses lejlighed kan altså maksimalt rumme 3 personer.

Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse give udlejeren en kopi af fremlejeaftalen, jf. § 157, stk. 3.

Udlejers vetoret er begrænset

Udlejer kan kun nægte fremleje, hvis:

• Det samlede antal personer i lejemålet vil overstige antallet af beboelsesrum
• Udlejer har "rimelig grund" til at nægte den specifikke fremlejer (fx tidligere konfliktskabende adfærd i ejendommen)
• Lejekontrakten oprindeligt er begrænset til en bestemt anvendelse, fx en ungdomsbolig eller en kollegieboligaftale

"Jeg vil ikke have flere mennesker i ejendommen" er ikke en gyldig grund. "Jeg har lige hørt, at vedkommende blev smidt ud af nabolejligheden for støj" er en gyldig grund.

Praktisk eksempel: Fremleje af værelse

Du har en 3-værelses lejlighed på 85 m² og bor alene. Du vil fremleje et værelse til en studerende. Du sender en skriftlig anmeldelse til udlejer med navn, CPR-fragmentet (sidste 4 cifre), kopi af identifikation og fremlejekontraktens vilkår. Udlejer har 14 dage til at gøre indsigelse. Hvis udlejer ikke svarer, eller indsigelsen ikke er saglig, må du gå videre.

Fuld fremleje af bolig (§ 158)

Lejelovens § 158 giver lejer af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, ret til at fremleje hele lejligheden i op til 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes:

• Sygdom — lejer eller nære pårørende
• Forretningsrejse — længerevarende udsendelse
• Studieophold
• Midlertidigt arbejde et andet sted
• Lignende midlertidige forhold (det er en ikke-udtømmende liste, men kreativ fortolkning vinder sjældent)

Krav: Lejer skal selv have boet i lejemålet i mindst 1 år før fremlejen begynder, og fraværet skal være midlertidigt. "Permanent flytning til Spanien" tæller ikke. "1 års studieophold i Spanien" tæller.

Udlejers ret til at nægte er bredere her: Udlejer må afvise, hvis ejendommen ikke har ledige lejemål i øvrigt, hvis fremlejer er åbenbart uegnet, eller hvis fremlejen vil forrykke balancen i ejendommen markant. Til gengæld må du ikke kræve en højere husleje af fremlejer, end du selv betaler til hovedudlejer.

Fremleje af erhvervslokaler — fri kontrakt

Erhvervslejeloven indeholder ingen specifikke regler om fremleje. I modsætning til boliglejemål, hvor lejeren har lovbestemte rettigheder, gælder der fuld kontraktsfrihed for erhvervslejemål. Hvad der står i lejekontrakten er det, der gælder.

I praksis indeholder de fleste erhvervslejekontrakter enten et generelt forbud mod fremleje eller et krav om udlejers samtykke. Hvis kontrakten er tavs om emnet, gælder dansk obligationsrets udgangspunkt: fremleje kræver udlejers samtykke. Mange kontrakter låner formuleringen fra afståelsesreglen i erhvervslejelovens § 55, som giver lejer ret til at lade en anden lejer i samme branche fortsætte lejeforholdet, medmindre udlejer har vægtige grunde (fx den indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab) til at nægte.

Pas på sammenblandingen: afståelse (§ 55) betyder at en ny lejer overtager lejekontrakten i stedet for dig — du forsvinder helt. Fremleje betyder at du beholder hovedlejekontrakten og udlejer videre. De to begreber forveksles ofte, men er retligt forskellige.

Praktisk eksempel: Coworking-fremleje

En IT-virksomhed lejer 400 m² kontorlokaler, men bruger kun 250. De vil fremleje 150 m² til en designer-startup som "coworking". Hvis kontrakten kræver udlejers samtykke, skal de spørge skriftligt og dokumentere, at fremlejer er kreditværdig, drives lovligt, og ikke konkurrerer med andre lejere. Udlejer må ikke nægte ud fra "jeg foretrækker bare ikke fremleje" — der skal være en konkret rimelig grund.

Husleje og det kostægte princip

Det vigtigste at forstå ved fremleje af bolig: Du må ikke tjene på fremlejen. Det kaldes det kostægte princip. Du kan kræve:

• En forholdsmæssig andel af huslejen (ved delvis fremleje) eller hele huslejen (ved fuld fremleje)
• En rimelig andel af forbrug — varme, vand, el
• En rimelig andel af afgifter, som fx renovation
• Et rimeligt vederlag for møblement, hvis du fremlejer møbleret

Hvad du ikke må kræve:

• Mere husleje, end du selv betaler — heller ikke "for besværet"
• Et indskud, der er højere end 3 måneders husleje (samme grænse som lejeloven generelt)
• Forudbetaling i mere end 3 måneder
• "Nøglepenge", "indskudssum" eller andre engangsbetalinger uden lovligt grundlag

Hvis fremlejer kan dokumentere, at du har taget overpris, kan beløbet kræves tilbage 5 år tilbage i tiden, og din udlejer kan ophæve hovedlejekontrakten — du står på gaden.

Sådan får du udlejers tilladelse korrekt

Selv når du har en lovbestemt ret til fremleje, skal du underrette udlejer skriftligt. En typisk anmodning indeholder:

1. Hvilken slags fremleje: Delvis, fuld, eller erhvervsmæssig
2. Periode: Fra-til-dato, gerne med begrundelse hvis fuld fremleje (lovlig fraværsgrund)
3. Fremlejers identitet: Fulde navn, kontaktoplysninger, og kopi af gyldig ID (for at modvirke svindel)
4. Husleje: Hvilken husleje fremlejer betaler, og hvordan den fordeles på lejer/forbrug
5. Vedhæftet fremlejekontrakt: Et udkast eller den endelige kontrakt

Send det per e-mail med læsekvittering eller per anbefalet brev. Udlejer har normalt 14 dage til at gøre indsigelse. Indsigelsen skal være saglig og skriftligt begrundet.

Skat på fremleje-indtægter

Fremleje af bolig er som udgangspunkt skattepligtig indtægt. SKAT giver dog to forskellige metoder:

1. Bundfradragsmetoden (helårsbolig)

Fremlejer du din helårsbolig i mere end 4 måneder, gælder bundfradragsmetoden. I 2026 er bundfradraget 12.200 kr. for ét værelse i en lejebolig. Bruttohuslejen op til bundfradraget er skattefri. Af det overskydende beskattes 60 %.

2. Den regnskabsmæssige metode

Du kan vælge at opgøre nettooverskud — alle indtægter minus alle dokumenterede udgifter (forholdsmæssig andel af husleje, forbrug, afskrivning på inventar). Vælges denne metode, kan du ikke senere skifte tilbage til bundfradragsmetoden for samme indkomstår.

3. Korttidsudlejning (Airbnb-modellen)

Korttidsudlejning under 4 måneder beskattes anderledes — bundfradraget er højere (38.500 kr. i 2026 ved indberetning gennem godkendt formidlingsplatform), men sats og regler er strengere. Korttidsudlejning af lejebolig kræver desuden næsten altid udlejers udtrykkelige tilladelse.

5 fejl der koster bortvisning

1. Fremleje uden at underrette udlejer

Selv hvis du har lovbestemt ret til delvis fremleje, skal udlejer have skriftlig besked. "Stille fremleje" — hvor en ven flytter ind uden notits — kan udløse opsigelse for kontraktbrud. Underret altid skriftligt.

2. Overpris

Det mest almindelige fejltrin. "Jeg betaler 8.000 kr., jeg fremlejer for 12.000 kr., for jeg har møbleret det" går ikke som hovedregel. Det er et brud på det kostægte princip og kan udløse både tilbagebetaling og bortvisning.

3. Manglende skriftlig fremlejekontrakt

Mange laver "kammeratlige aftaler" uden papir. Når der opstår tvist om husleje, opsigelsesvarsel eller skader, står ord mod ord. Skriv altid en kontrakt — selv 1-2 sider — der specificerer husleje, periode, opsigelse, depositum og hvem der hæfter for skader.

4. Udelukkende mundtlig tilladelse fra udlejer

Udlejer siger "ja, det er fint" på telefon. 6 måneder senere benægter udlejer — eller en ny ejer overtager ejendommen og kender ikke til aftalen. Få altid tilladelsen skriftligt, gerne underskrevet.

5. Forkert anvendelse af korttidsudlejning

At fremleje sin lejebolig som Airbnb uden eksplicit tilladelse er kontraktbrud i 99 % af alle danske lejekontrakter — selv hvis du selv bor der i øvrigt. Risikoen er bortvisning + erstatning til udlejer for "uretmæssig erhvervsmæssig brug".

Tjekliste før underskrift af fremlejekontrakt

Brug denne tjekliste, før du underskriver — som hovedlejer eller fremlejer:

• ☐ Hovedlejekontrakten er gennemgået for begrænsninger på fremleje
• ☐ Skriftlig anmeldelse er sendt til udlejer med alle påkrævede oplysninger
• ☐ Udlejers skriftlige tilladelse (eller fraværsgrund-dokumentation) er på plads
• ☐ Periode er klart angivet — start, slut, opsigelsesvarsel
• ☐ Husleje er beregnet efter det kostægte princip og specificeret pr. måned
• ☐ Forbrug og afgifter er fordelt rimeligt
• ☐ Depositum er max 3 måneders husleje og indsat på særskilt konto
• ☐ Indvendig vedligeholdelsespligt er fordelt klart mellem hovedlejer og fremlejer
• ☐ Inventar (møbler, hvidevarer) er listet og dokumenteret med fotos
• ☐ Begge parter har en kopi af kontrakten — underskrevet og dateret
• ☐ Skat er overvejet — bundfradrag eller regnskabsmetode valgt
• ☐ Forsikring er tjekket — indbo og evt. ansvar dækker fremleje-situationen

Relaterede guides

• Boliglejekontrakt — guide til udlejere og lejere – Forstå hovedlejekontraktens rammer, før du fremlejer
• Erhvervslejekontrakt: 7 ting du skal tjekke – Reglerne for fremleje af erhvervslokaler bygger på erhvervslejeloven
• Forretningsbetingelser: Guide til webshop eller B2B – Hvis du fremlejer som del af en koncernstruktur
• Inkasso og betalingsbetingelser – Når fremlejer ikke betaler — sådan inddriver du gælden

Denne artikel er informativ og bør ikke erstatte juridisk rådgivning. Ved vigtige juridiske spørgsmål, kontakt en advokat.